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现实中的一房二卖中违约责任及如何维权

时间:2018-11-09 浏览量:1536 律师: 张随喜 咨询量:70

一房二卖的情况并不少见,通常受害者既损失了金钱,又浪费了精力,那么我们教你依法维护自己的权益,让违法者付出相应的责任。最直接的方式我们建议你走诉讼程序,保全对方的财产,名下的房产等。
法律咨询问题
  1. 你和另一个购房人谁取得了房产证?
  2.       另一个购房人取得了房产证
  3. 出卖人存在下列哪种情形? (“出卖人”指卖房的人,以下均简称“出卖人”)
  4.       在与你签订《商品房买卖合同》时故意隐瞒所售房屋已经出卖给另一个购房人的事实

法律咨询意见书
你好:

非常感谢你对我们的信任与支持。以下法律意见是根据你填写的信息,并参考上千万份法院裁判文书数据,以及业内资深法官、律师、法律专业工作者的集体智慧生成。供你参考!

一、结论与分析

(一) 根据你提供的信息,虽然你与卖房的人或公司(以下简称“出卖人”)签订了《商品房买卖合同》,但现在另一位购房人已经合法取得了房产证,成为了房屋的所有权人,除非他自愿放弃或者他与出卖人之间的合同无效,否则你将无法取得该房屋的所有权。由于你无法取得房屋所有权,你应当解除与出卖人签订的《商品房买卖合同》,并要求出卖人返还已付购房款及利息。如果解除合同后你重新购买房屋,而重新购买的房屋与之前的房屋有差价,那么你还可以要求出卖人赔偿你该差价。

(二) 针对出卖人一房二卖的行为,尽管另一位购房人已经取得了房屋的所有权,但因为出卖人存在故意隐瞒所售房屋已经出卖给另一位购房人的情形,根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第9条的规定,你在解除《商品房买卖合同》并要求出卖人返还已付购房款及利息的同时,还可以要求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。

提示:如果你和出卖人约定过因出卖人原因解除合同的,出卖人需要向你赔偿违约金,那么在司法实践中,法院对于赔偿违约金的主张和赔偿购房款利息以及赔偿损失的主张可能不会同时支持。

二、合同无效情形的提示

(一) 如果另一位购房人与出卖人的《商品房买卖合同》存在下列导致合同无效的情形,你可以向法院起诉,要求法院认定该合同无效,若法院认定合同无效,该套房屋的所有权仍然属于你。

(二) 根据我国法律规定,导致合同无效的情形有下列几种情况:
1. 一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益;
2. 恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;
通常涉及“恶意串通”的情形如下:
(1) 另一购房人与出卖人达成的商品房交易价格过分低于市场价格(一般来说买卖双方约定的交易价格低于交易时交易地的指导价或者市场交易价70%的,可以认定为过分低于市场价格);
(2) 你已经居住在争议房屋内,另一购房人没有进行查看就买下房屋;
(3) 另一购房人与出卖人两方为现金交付或因其他理由两方均不能提供商品房买卖的交易凭证;
(4) 你有充足的理由可以证明另一位购房人知道或应当知道该房屋已经处于你占有的状态;
(5) 其他可能被认定为另一位购房人与出卖人“恶意串通”的不合理行为。
3. 以合法形式掩盖非法目的;
4. 损害社会公共利益;
5. 违反法律、行政法规的强制性规定。

三、诉讼小贴士

(一) 管辖法院
因一房二卖起诉开发商的,如果你们在《商品房买卖合同》中有约定管辖法院且该约定有效的,应当向约定的法院提起诉讼;如果没有约定,或约定无效的(详见下方提示),可以选择下列法院起诉:
1. 《商品房买卖合同》的履行地;
2. 被告住所地(即开发商的主要营业地或者主要办事机构所在地)。

提示:合同中约定管辖法院条款常见的无效情形有:
(1) 约定由两个以上法院管辖的无效;
(2) 合同中约定的法院不属于被告住所地、合同履行地、合同签订地、原告住所地、标的物所在地的无效;
(3) 同时约定向法院提起诉讼和申请仲裁机构仲裁的无效。合同双方要么约定向某一法院提起诉讼,要么约定向某一仲裁机构申请仲裁,不可同时约定;
(4) 管辖约定不明确的无效。例如合同中约定发生纠纷由被告住所地处理,但是没有明确约定是向被告住所地法院提起诉讼还是申请仲裁。

(二) 起诉材料
1. 证明当事人身份的材料(自然人提交身份证复印件或户口本复印件;法人提交营业执照复印件、组织机构代码证复印件、法定代表人身份证明);
2. 起诉状正本1份,并按对方当事人的人数提出副本(即有几个对方当事人就提交几份,然后再加上给法院的1份);
3. 委托律师代为诉讼的,需要提交授权委托书和律师事务所的公函;
4. 委托非律师的其他人代为诉讼的,需要提交授权委托书和受托人的身份证复印件;
5. 证明诉讼请求的基本证据,如:
(1) 《商品房买卖合同》;
(2) 支付购房款的凭证,例如销售不动产统一发票、转账凭证等;
(3) 其他相关证明材料。
6. 详细情况可以拨打管辖法院的12368诉讼服务热线进行咨询或者自行前往管辖法院进行咨询。

(三) 法律保护期限的提示
根据我国法律,若你选择向法院起诉要求出卖人承担违约责任,你的情形需要适用“诉讼时效”的规定。你需要在纠纷发生后,与出卖人协商不成之日起三年内向法院提起诉讼。若目前已经届满三年或者在2017年9月30日之前已经届满两年的(这里是因为新法与旧法关于“诉讼时效”有不同的规定),你向法院起诉,法院虽然也会受理,但如果开发商以你的请求已过法律保护期限为由拒绝承担违约责任或者赔偿你的损失,法院将不会支持你的诉求。

(四) 诉讼费计算
点击计算诉讼费

(五) 起诉状模板

民事起诉状

原告:     ,性别:     ,出生日期:     ,身份证号码:               ,民族:     ,住址:               ,联系电话:               。

被告(法人):名称:                         ,详细地址:               ,法定代表人     ,联系电话:               。

被告(自然人):     ,性别:     ,出生日期:     ,身份证号码:               ,民族:     ,住址:               ,联系电话:               。

诉讼请求:
1、判令解除原、被告签订的购房合同;
1、判令被告返款购房款及其利息XX元,并承担已付房款一倍即XX元的赔偿责任;
2、判令诉讼费由被告承担。

事实与理由:
原告于XXXX年XX月XX日与被告签订《房屋买卖合同》,约定由原告购买被告所售位于XXX的房屋一套,房屋总价款XX元,房屋建筑面积XX平方米,并约定与XXXX年XX月XX日办理房屋过户手续并将上述房屋正式交付给原告。签订《房屋买卖合同》后,原告支付了全部房款,但被告却将该房屋再次出卖给另外的买受人XXX,并已经与另外的买受人办理了房屋过户手续。因房屋产权已经属于他人,致使合同不能履行,合同目的不能实现。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条,提出上述诉讼请求。

此致
   市     区人民法院

具状人:
年     月     日

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