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开发商逾期交房,违约责任怎么计算

时间:2018-11-12 浏览量:1511 律师: 张随喜 咨询量:70

这里的“交房”不单指你在房屋交接单上签字确认,更重要的是你必须实际接房(一般指拿到新房钥匙),房屋也符合约定的交房标准,这样才能被认定为“实际交房”。如果逾期交房,违约责任一般按合同约定的,若没有签订合同,那么就按照有关主管部门公布的或者有资质的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准来确定违约金数额。
法律咨询问题
  1. 《商品房买卖合同》中约定的最晚交房时间是哪一天? -> 2018-06-01
  2. 现在开发商有没有交房?
  3.       还未交房
  4. 《商品房买卖合同》中是否约定了逾期交房的违约责任?
  5.       没有约定
  6. 约定的交房期限届满后,你有没有书面催告过开发商尽快交房? (包括信件、电子邮件、传真、律师函等多种方式)
  7.       有

法律咨询意见书
你好:

非常感谢你对我们的信任与支持。以下法律意见是根据你填写的信息,并参考上千万份法院裁判文书数据,以及业内资深法官、律师、法律专业工作者的集体智慧生成。供你参考!

一、结论

开发商已经构成逾期交房,你可以要求开发商赔偿逾期交房的违约金,由于你们在《商品房买卖合同》中没有约定违约责任,所以你可以按照有关主管部门公布的或者有资质的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准来确定违约金数额。

二、事实及分析

(一) 根据你提供的信息,你与开发商在《商品房买卖合同》中约定的最晚交房时间是2018年06月01日。而直到今天2018年08月30日开发商依然没有交房,已经超过约定期限(89天),开发商已经构成逾期交房,你可以向开发商主张逾期交房的违约金。

(二) 你们双方在合同中没有约定逾期交房的违约责任,你可以按照逾期交房期间有关主管部门公布的或者有资质的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准来确定违约金数额,要求开发商赔偿逾期交房的违约金,违约金的计算时间自合同中约定的最晚交房时间第二日起,到实际交房之日止。如果前述违约金不足以弥补你的实际损失,你可以以违约金低于实际损失为由要求开发商增加赔偿金额。

三、行动建议

开发商直到约定的交房期限截止仍未交房的,你可以选择以下任意一种解决方案:
(一) 要求开发商向你支付逾期交房的违约金;
(二) 由于你已经对开发商催告过了,若开发商在经过催告3个月后依然没有交房的,你可以与开发商解除《商品房买卖合同》,要求开发商退还你已支付的购房款并按约定利率支付利息(若无约定利率,一般按照同期银行贷款利率计算)。

四、“实际交房”的认定

这里的“交房”不单指你在房屋交接单上签字确认,更重要的是你必须实际接房(一般指拿到新房钥匙),房屋也符合约定的交房标准,这样才能被认定为“实际交房”。同时,实际交房的时间还要考虑开发商通知交房后你是否及时办理交房手续等诸多因素。

五、诉讼小贴士

(一) 管辖法院
因逾期交房起诉开发商的,如果你们在《商品房买卖合同》中有约定管辖法院且该约定有效的,应当向约定的法院提起诉讼;如果没有约定,或约定无效的(详见下方提示),可以选择下列法院起诉:
1. 《商品房买卖合同》的履行地;
2. 被告住所地(即开发商的主要营业地或者主要办事机构所在地)。

提示:合同中约定管辖法院条款常见的无效情形有:
(1) 约定由两个以上法院管辖的无效;
(2) 合同中约定的法院不属于被告住所地、合同履行地、合同签订地、原告住所地、标的物所在地的无效;
(3) 同时约定向法院提起诉讼和申请仲裁机构仲裁的无效。合同双方要么约定向某一法院提起诉讼,要么约定向某一仲裁机构申请仲裁,不可同时约定;
(4) 管辖约定不明确的无效。例如合同中约定发生纠纷由被告住所地处理,但是没有明确约定是向被告住所地法院提起诉讼还是申请仲裁。

(二) 起诉材料
1. 证明当事人身份的材料(自然人提交身份证复印件或户口本复印件;法人提交营业执照复印件、组织机构代码证复印件、法定代表人身份证明);
2. 起诉状正本1份,并按对方当事人的人数提出副本(即有几个对方当事人就提交几份,然后再加上给法院的1份);
3. 委托律师代为诉讼的,需要提交授权委托书和律师事务所的公函;
4. 委托非律师的其他人代为诉讼的,需要提交授权委托书和受托人的身份证复印件;
5. 证明诉讼请求的基本证据,如:
(1) 《商品房买卖合同》;
(2) 支付购房款的凭证,例如销售不动产统一发票;
(3) 催告函;
(4) 其他相关证明材料。
6. 详细情况可以拨打管辖法院的12368诉讼服务热线进行咨询或者自行前往管辖法院进行咨询。

(三) 法律保护期限
1. 根据我国法律,若你选择向法院起诉要求开发商承担逾期交房的违约金,需要适用“诉讼时效”的规定。即你需要在合同约定的交房期限之日起三年内向法院提起诉讼。若目前已经届满三年或者在2017年9月30日之前已经届满两年的(这里是因为新法与旧法关于“诉讼时效”有不同的规定),你向法院起诉,法院虽然也会受理,但如果开发商以你的请求已过法律保护期限为由拒绝承担违约责任或者赔偿你的损失,法院可能只会支持你仍在诉讼时效内的违约金。

2. 根据我国法律,若你选择向法院起诉要求解除与开发商签订的《商品房买卖合同》,你需要在合同约定的交房期限之日起一年内向法院提起诉讼。若目前解除权的行使期限已经届满一年,法院则不会支持你的诉讼请求,此时你只能选择和开发商协商解除合同,只要开发商同意,那么合同也是可以解除的。

(四) 诉讼费计算
点击计算诉讼费

(五) 起诉状模板

民事起诉状

原告:     ,性别:     ,出生日期:     ,身份证号码:               ,民族:     ,住址:               ,联系电话:               。

被告:开发商的名称:                         ,详细地址:               ,法定代表人     ,联系电话:               。

诉讼请求:
1、判令被告支付逾期交房的违约金XX元;
2、判令被告立即为原告办理房屋产权证书并支付逾期办理房屋产权证书的违约金XX元;
3、判令被告支付面积误差款项XX元及逾期付款利息;
4、判令诉讼费由被告承担。

事实与理由:
原告于XXXX年XX月XX日与被告签订《商品房买卖合同》,约定由原告购买被告所售位于XXX的商品房一套,房屋建筑面积XX平方米,合同约定商品房价款按建筑面积计算,单价为每平方米人民币XX元,总金额为XX元。签订《商品房买卖合同》后,原告支付了全部房款,但被告未能在约定的期间内将房屋交付给原告,直到XXXX年XX月XX日才将房屋交付给原告,逾期交付XX天。在XXXX年XX月XX日被告将房屋交付给原告后,原告发现房屋的实际产权面积为XX平方米,比合同约定的少了XX平方米,即面积误差为XX平方米。且被告并未在约定的时间内协助原告办理房屋产权交易过户及申领有关权证的手续,直到XXXX年XX月XX日仍未协助原告办理上述手续,逾期XX天。
现原告以XX开发商为被告提起诉讼,请求法院判令被告支付逾期交房的违约金XX元,判令被告立即为原告办理房屋产权证书并支付逾期办理房屋产权证书的违约金XX元,判令被告支付面积误差款项XX元及逾期付款利息并承担诉讼费用。

此致
   市     区人民法院

具状人:
年     月     日

六、逾期接房的风险提示

一般来说如果开发商已经按照合同约定的方式向你发出了交房通知,而你无正当理由未去接房的,那么从开发商规定的接房时间届满之日起就算你逾期接房,你可能需要承担逾期接房的责任。我们建议你一定要密切关注开发商是否已经发出交房通知,接到交房通知后应该在规定的时间内办理交房手续,以免构成违约。

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